Вопрос 1. Какими законами регулируется управление многоквартирным домом?
Вся система ЖКХ регулируется большим количеством документов, среди них: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные акты и рекомендации федеральных ведомств, нормативные акты региональных органов власти и ведомств субъектов Российской Федерации, решения органов местного самоуправления.
Основным же законом в жилищной сфере является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), который был принят в 2004 году и вступил в силу с 1 марта 2005 года. По своей структуре Жилищный кодекс CQCTOHT из 8 разделов, 14 глав, 165 статей.
Без знания Жилищного кодекса Российской Федерации невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, не найти ответы на вопросы о том, кто и за что отвечает; как, кто и какие принимает решения; какая и кому принадлежит собственность в доме и т.п.
Вопрос 2. Кто может быть собственником многоквартирного дома?
Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в этом доме. Ими могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью только одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения внаем. Но все же в большей части многоквартирных домов собственников много, то есть отдельные помещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. И эти собственники совместно владеют общим имуществом в доме.
Вопрос 3. Что такое управление многоквартирным домом?
В жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Традиционно под управлением понимается все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления является собственник многоквартирного дома, а объектом управления - многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.
Управление многоквартирным домом - это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
Вопрос 4. Что такое общее имущество собственников?
Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения. Собственники всех помещений многоквартирных домов (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно - общим имуществом или долевой собственностью. Жилищный кодекс определяет ее как долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Это все то, что делает возможной совместную жизнь многих собственников на одной территории, под одной крышей, в стенах одного общего дома.
Вопрос 5. Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
• помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детские площадки).
Вопрос 6 .Что такое договор управления многоквартирным домом?
Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации. В договоре должны быть указаны:
• состав общего имущества многоквартирного дома;
• перечень необходимых работ и услуг;
• порядок определения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок контроля над выполнением обязательств управляющей организации;
• условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
• срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет;
В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном дом.
Вопрос 7. Какова роль органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами на соответствующей территории?
I. Органы местного самоуправления (ОМСУ) являются также собственниками жилых и нежилых помещений и поэтому должны надлежащим образом содержать свое имущество.
II. ОМСУ являются собственниками части помещений в многоквартирных домах. Здесь их роль такая же, как и любого гражданина-собственника. Таковы же обязанности, права и ответственность.
III. В случае если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, ОМСУ обязаны провести конкурс среди управляющих компаний на управление данным домом.
Вопрос 8. Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?
В ст. 20 ЖК РФ прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации».
Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В России действуют следующие контролирующие органы:
1) прокуратура,
2) государственная жилищная инспекция,
3) федеральная антимонопольная служба,
4) федеральная налоговая служба,
5) органы архитектурно-строительного надзора,
6) органы государственной санитарно-эпидемиологической службы,
7) органы технического надзора,
8) органы, осуществляющие государственный пожарный надзор и другие.
По всем неурегулированным спорам окончательное решение принимает суд.
Вопрос 9 . Кто определяет состав коммунальных услуг и их цену?
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется договором управления и степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:
холодное водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки;
горячее водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
водоотведение - отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;
электроснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
газоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;
отопление - то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, согласно норм и правил.
Цена на них устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления.
Рабочая группа проекта