Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" закреплено право бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений

За двадцать лет своего существования Закон N 1541-1 претерпел существенные изменения: одни статьи были исключены, другие - утратили силу, третьи - изменены, некоторыми статьями Закон был дополнен. Окончательная правка, фактически приводящая к утрате силы Закона N 1541-1 с 1 марта 2013 года, произведена Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Иными словами, с 1 марта 2013 года утрачивают силу законодательные нормы, устанавливающие особый порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе бесплатный характер такой приватизации.

Соответственно перед гражданами до настоящего времени не реализовавшими своё право на приватизацию встаёт вопрос: торопиться ли им с заключением договора приватизации жилья или оставить всё как есть.

Проведём небольшой сравнительный анализ юридического статуса собственника и нанимателя жилого помещения по договорам социального найма.

Бесспорным плюсом права собственности на жилое помещение является возможность для собственника распоряжаться этим жилым помещением и совершать в отношении него многочисленные гражданско-правовые сделки. Собственник может продать, подарить, поменять, отдать в ренту свое жилое помещение, отдать его в залог и т.д. У собственника есть возможность оставить своё жильё в наследство кому-либо (его наследникам по закону либо по завещанию). Всех этих возможностей лишен наниматель жилого помещения Собственники жилья могут сдать своё жилое помещение в коммерческий наем без каких-либо ограничений. Собственник может вселить в жилое помещение любого члена своей семьи. Для нанимателей необходимо получение согласия всех членов семьи, а в некоторых случаях - и согласие наймодателя. При выселении также собственник имеет преимущества. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, собственник может предъявить иск о выселении такого бывшего члена семьи без предоставления ему другого жилого помещения (за исключением бывших членов семьи при условии, что в момент приватизации жилья они имели равные права пользования этим помещением).

Достаточно большим минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что его жилое помещение может быть объектом взыскания со стороны кредиторов. Существенные преимущества в правовом статусе нанимателя в отличие от собственника жилого помещения имеются в части ремонта и содержания жилья. Капитальный ремонт жилья и содержание общего имущества ложится на плечи наймодателя (или собственника). Имеется только одно исключение для собственников, приватизировавших жилые помещения. Обязанность по проведению капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств. Следующим минусом в праве собственности является обязанность собственника жилого помещения уплачивать налог на недвижимое имущество (налог на жилое помещение и налог на часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом). Наниматель никаких налогов на имущество не платит, хотя, правда, уплачивает плату за найм, которую не платит собственник жилья.

Порядок переселения из жилого помещения собственника и нанимателя в случае сноса многоквартирного дома также различен. В случае выселения нанимателя и членов его семьи из их жилого помещения на наймодателя возлагается обязанность предоставить им другое жилое помещение. Предоставляемое жильё должно быть благоустроенным, отвечать установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Совсем другая ситуация складывается при выселении из жилого помещения собственника жилья. Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ, такое выселение производится путем выкупа жилого помещения по рыночной стоимости в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению компетентного государственного органа (органа местного самоуправления). И только по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если же такое соглашение не будет достигнуто, то собственник уже самостоятельно, на свой страх и риск, будет подыскивать для себя новое жилое помещение, заключать соответствующие гражданско-правовые договоры и заниматься вопросами государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В противном случае органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Таким образом, подводя общий итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что юридический статус и нанимателя и собственника жилого помещения включает как позитивные, так и негативные моменты. Однозначно ответить, кто из них находится в наиболее выгодном положении, нельзя. Решать приватизировать или нет жилое помещение в каждом случае необходимо самому нанимателю. Но с данным решением необходимо определиться уже до 01.03.2013 года. Времени осталось немного.

Заместитель Кулебакского городского прокурора Е.Ю.Хрунова